【主持人】：以前有一个项目是0.7以上的容积率，也做出来了一个纯独栋社区，以后有没有可能在0.6容积率的情况下做出更多新形式的产品保证独栋别墅区般舒适度的同时，同时又能够满足容积率的要求？

　　新地王释放别墅上涨信号

　　【主持人】：不光是这一轮，以前这几轮都是。

　　主持人：搜狐焦点 陈萍丽

　　【主持人】：我们也非常期待您说的这一组精彩的图片能够在搜狐焦点网上更早的呈现给我们的搜狐网友。

潮白河区域追涨空间很大

　　位于顺义区潮白河左堤路的蓝岸丽舍别墅 (论坛 新闻)，占地32万平方米，位于潮白河休闲旅游度假区中段，紧邻绵延38公里、总面积5.5万亩的潮白河森林公园风景最优美一段。首批推出的独栋别墅均为英、法乡村风格产品，主力户型在365平方米到723平方米不等。结合地形地貌打造的缓坡别墅实现了“上一层下一层”的户型结构，使得365平米最小户型也拥有了奢侈的带水景后庭院，得到了许多别墅置业者的好评与期待。

　　【刘东】：目前按照工程的进度应该是在40套到60套之间，我们还是比较守规矩，因为我们毕竟是给上市公司，所有的这些跟他公告的进度还是有很密切的关系。从目前的进度来讲，我们觉得应该是在40套到60套之间的进度。也就是说，明年除了在春节前会有一批房子之外，我们还有第二批独栋类别的产品会出来。还有原打算可能再晚一年，2011年出来的产品也可能再提前半年进入到销售的状态。

　　【刘东】：因为这个市场的变化还是挺大的。为了保证企业的利益和股民的利益，这样的产品我们还是坚持在开发前一周左右界定这个项目的价格。如果买过一期的客户都会明白，开发商在卖房子的这件事情上，他留给了客户一个很好的想象空间。

　　【主持人】：所有的产品推出都比原计划提前了？

　　【刘东】：因为现在可以让大家放心的是，因为前两天一些同行问我们，下雪对你们有没有影响？我说恰恰是我们卖得快，提前开工了，我们准备在春节前卖的房子，下雪前地下工程已经完成了，所以没有受到北京供暖之前三场雪的影响。

　　【主持人】：以前北京的别墅大家感觉最贵的就是西山别墅区。我们现在发现今年的别墅行情跟以前不一样，以前明显是三大别墅区是撼动不了的，三大别墅区基本上排在前三。但是今年下半年一些新兴的别墅区表现突出，一些个盘的优异表现明显会拉动所在区域的成交。新兴别墅区包括城南、潮白河、昌平，从成交面积、总量、套数来看，很可能今年的老大不见得会是老三个别墅区。以后最贵的您觉得会在哪？是西山还是有可能会泛化？还是可能会集中到中央还是老西山？

　　22号地王诞生 带来两个分水岭

　　在这种情况下，龙湖在潮白河区域的项目，马上要推出的第二批的房子，会开一个什么样的价格？包括广东开发商，包括鲁能的项目、富力的项目、也包括我们蓝岸丽舍在内，下一步价格怎么走？之前蓝岸丽舍采取的是先发制人的态度。因为我们在这个区域里是今年第一个开价的项目，其他项目都是在我们之后开盘。但是从第二批的角度来讲，有可能刚才这几个项目在我们之前开价www.ksjxyy.com，可能也会影响到蓝岸丽舍二期的价格。

 　　■ 以下为本次访谈的图文实录

　　今天感谢刘总到我们演播室给我们介绍了蓝岸丽舍的最新情况，并分享了对别墅市场的很多见解和预测。我们希望蓝岸丽舍的新品能在这个冬天给我们带来惊喜，也期待北京别墅市场能在新年迎来一个全新的气象。谢谢大家。

　　【主持人】：今天非常欢迎刘总再次到我们的演播室，跟我们分享一下蓝岸丽舍这个项目的最新进展。今年蓝岸丽舍在市场上表现还是很不错的。它前期推出产品就销售率而言是相当高的，首先请刘总给我们分享一下它最近的销售进展。

　　【刘东】：22号地拍出来的时候，最少有两个分水岭，一个是别墅价格已经游离出普通商品房的价格，所谓低密度的，市场认为的类别墅用地，有别于城里人的土地，它是两个价值走向的。第二，北京的土地按亩计算的情况下已经过千万了，当土地进入千万级。中央别墅区或者是我们的从业历史来讲，这十五六年来，顺义的地从每亩60万涨到120万，那个时候土地出让价格和现在不一样，当时就是单纯的土地出让金。从60万涨到120万用了十年的时间，92到02年。但是从中央别墅区这个概念产生那一刻的定义是60万到120万之间的价格。到今天1200万只用了五年，有了中央别墅区这个名以后，顺义的土地收入至少涨了十倍。因为那一年推出的产品，他拿地的时候可能只有五六十万，而不是120万，他涨了20倍。千万级的土地，亿万级的房子是很正常的。因为在百万级的时候，房子已经过了千万级。优山美地 (论坛 新闻)120万的成本，他已经在卖千万级的房子。因此，其实房价涨，涨在哪？涨在地上，特别是别墅，很典型的，它的涨幅里面不是建筑成本的增加，土地的通胀倍数远高于建筑成本建造过程的成本。而且，正如我之前所讲的，这一块地真的是非暴利的高成本、高风险的土地。

　　【主持人】：我们知道奥运附近有公寓产品卖到两个亿，这在北京来说也是第一次，也是印证了您说的下一个北京天价豪宅的诞生地就在亚奥核心区？

蓝岸丽舍缘何逆市推盘

0.6容积率大有别墅文章可做

　　【刘东】：很有可能。还是看他的标志性在哪。CBD是后有的。以前都是国贸、京广，国贸商圈、燕莎商圈。后来才有了CBDwww.szrengen.com，我也期待着中央别墅区这个名称后来真的被温榆河别墅走廊代替，因为它的范围更广、外延更大。但是品质应该是提高而不是降低。我现在觉得如果再中央下去的话，大家想象中的中央别墅区，别墅怎么那么少？展览馆、办公楼、酒店、公交车站怎么那么多？堵车的时间怎么那么长？

　　【刘东】：那就十倍了，所以他有泡沫，他降一点，我涨一点，他降30%，我涨30%，那个距离才是一个相对合理的距离。但是如果就北京和深圳、上海这样的城市而言，北京曾经在15年间是高过上海的，99年之后，上海的房价一直是高过北京的。

　　【刘东】：滟澜山、龙湾等。大家对于0.6到0.7之间的理解是不一样的，蓝岸丽舍又是一种。其实还有很多，包括誉天下 (论坛 新闻 视频)这一类的联排产品。他最终会拉高的，因为他后面会有一些容积率更高的产品，绝对容积率会更高。但是我们看到的御园 (论坛 新闻)最后满足于0.6，他是这么做的。包括润泽的叠拼、联排加双拼的方式达到0.7。很多，我不能举得特别细了。包括中粮这次出来的产品。中粮有内庭院，他是一个狭长的带内庭院的联排，他比一般的联排的用地更长一些。

　　【主持人】：香港现在最贵的房子卖到一平米70几万。

　　【主持人】：这块地出来以后大家可以重新审视一下别墅的价值。

　　【刘东】：我一度非常担忧的事情，经常把买高端项目，别墅、豪宅，给我们这些销售人员妖魔化以后，给我们造成了一个压力，我有一种隐忧，让有些人的消费，他明明可以花到这个城市，这个国家，而非要把一些人逼得花到国外去。这次香港房价涨得很厉害的一点，我作为半个北京人、半个香港人，香港人说大陆的富豪们把他们生活必需品的价格也抬高了，有房子住就无所谓，没有房子住的心理多少有一些影响。我从过去16年来看，我认为北京的房价和香港的房价之间差四倍到五倍是可接受的。但是曾经有低于四倍的时候，也有曾经到二分之一的时候。

　　【刘东】：起码在我做的项目里，这个项目不算很大，所以它的产品是一次成形的。这本身就决定了，可能大家看到的，从今年到明年年底之间卖的这260栋房子应该是一回事。只不过大小、户型、每一次供货的关系上会有所变化。因为地块的位置不同。这一块可能是更为平均的、相对偏内陆一点的户型，而不是大水系、大房子的户型。这一次应该是别墅园区里相对中端的产品。

　　【主持人】：下一个在低容积率土地上能够拍出新的高成交价的地，我们可以期待的就是润泽庄园周围的？

　　【主持人】：他的配套没有那么迫切需求，但是作为一个居住，他还是要有一定的配套。你怎么看待这之间的平衡点？

　　【主持人】：它未来还会有大量的低密度产品？

　　【刘东】：你就算这个帐，如果这个项目按照成本最少卖五万成本的时候，土地三万块钱已经交给国家了，还有五千块钱的税钱。开发商已经有三万五交给国家了。

　　【刘东】：我觉得是一个信号，未必是一个契机。当别墅的价格独立于整个城市普通商品房之外的价格的时候，它是一个很强的上涨性。起码在今年这一轮里面，别墅的上涨是低于普通住宅的。

　　【刘东】：原有的中央别墅区核心的区域，因为受轻轨和新国展的影响，我认为负面大于正面，它的城市化进程比我们要快很多。决定了他那边已经不是高端人群居住的理念，与那个已经拉开了距离。这个时候我们看回同样在一个区域内，都是顺义区里面。这个区域对于环境保护的状态，要比现有的中央别墅区中间这一段，从四环大桥到京承高速这一段的区域要好得多。在这种情况下，从价格空间和生活品质的保障上来讲，我觉得迟早会有人意识到我现在说的它的价值的重要性。我们也看到了蓝岸丽舍，我们今年一共有三个楼王。它的销售速度非常快。我们的客户告诉我们，中央别墅区这几个几千万级的项目他们都看过，但认为在这几千万级里面他没有找到他想居住的状态，但是在蓝岸丽舍他找到了。从这个角度来讲，不是蓝岸丽舍一个项目，是未来潮白河两岸的别墅，如果他能够记住他所掌握的优势，不是有国展，而是有环境的话。我觉得他一定可以吸引相当的高端人群来这里居住。

　　【刘东】：对。

　　【主持人】：现在大家判断一个别墅价格新的标杆已经有了重新往上抬了很大一个台阶。但是现在从客户端的感觉，他们现在对别墅价值的认可，在他们心里做了怎样的权衡？

　　【主持人】：以后很可能在作为别墅的卖点和其他特质上，中央别墅区可能不像现在这么吸引人，会不会大家会用另外一个概念来替代它？

　　潮白河别墅区有它自己特有的魅力和它吸引人的资源。它不需要给自己贴一个中央别墅区第二，伪中央别墅区的标签，他就已经可以很好了。我为什么要做一个山寨版的中央别墅区？潮白河作为北京第一个涉外的别墅区，它之所以成为第一，是因为他这里的环境吸引当时定位成第一的。这个别忘了。可能中央别墅区是中央别墅区，潮白河别墅区是北京的第一别墅区，这是两回事。甚至有人说我直接叫中央别墅区，但是中间毕竟隔着很多城市化的东西，两者之间完全没有本质必然的联系。相反，中央别墅区会西上发展，建立起小汤山和中央别墅区之间的关系，和他们共享的市政服务配套的东西，他才有一个直接的联系。举一个例子，亚北很多的消费也依赖于中央别墅区现有的配套。中央别墅区现在的配套如果没有亚北这些人来消费，中央别墅区的配套生存也存在问题。他两者之间的相互依赖关系更强。但是就本身配套而言，中央别墅区使用的配套区域和未来的潮白河区域完全不是一个，所以才是分开的两个区域。

　　【刘东】：老说北京人会玩概念，上海世博会的概念对于房价的涨幅，包括这次迪斯尼的概念，上海人玩的可比北京人更好。谁说只有北京人会玩概念？我觉得北京的房价挺实在的。我觉得在历史长河 (论坛 新闻)中那是一个相当短的时期，房价的涨幅跟奥运会来讲，还是利好的因素大于利坏的因素。区域不同，价格影响不一样。奥运核心板块，我觉得它在后奥运时代，未来你会看到奥运核心区未来是一个很热闹的、很高关注度成交的一个区域。无论是“7090”的产品还是别墅，甚至于是高档公寓类的产品。

　　【主持人】：希望关注这个项目的网友，也密切关注我们网上最新公布的信息。

　　【刘东】：高端别墅区还是希望跟城市发展方向保持一个合理相应的距离。同时，高端别墅区，消费者的特性决定了我们要和机场保持相对合理和适度的距离。但是不能太近，太近会影响品质，影响你睡眠、呼吸的品质www.zjwslk.com，所以不能太远。这些因素都有关。所以，当北京有第二机场的时候，其实北京别墅的格局会因为第二机场而产生一些影响。

　　【主持人】：当年中央别墅区盖的时候，有人问，中央是对谁来说是中央，当时我们就理解是相对于机场来说。第二机场的出现会不会出现第二中央别墅区？

　　【刘东】：中央别墅区绝大部分是在顺义，潮白河别墅区指的是潮白河顺义段的区域。这两个区域都属于顺义。但是它跟城市的关系，在某些人看来，可能潮白河显得比温榆河远一点。这是相对关系的。但是实际上就绝对路程而言，可能距离没有那么大，可能就道路驾车的距离来讲，如果说我不去别的地方，就是以回家的路程而言，也只是在五公里到八公里左右的时间，相差的绝对距离并不是很大。我觉得我们现在所看到的即使在22号地没有拍卖之前，这两个别墅区域所呈现的价格上来讲，已经是有一个相对比较悬殊的比例。可能你在中央别墅区买联排的单价和总价可以在潮白河别墅区选择到独栋的产品。

高端别墅区应和城市发展方向保持合理距离

有多少别墅板块值得期待？

　　【刘东】：不同的公司、不同的设计团队、不同的顾问团队给出的答案是不一样的。包括地下室的使用上、对于价值和价格的贡献上都是不一样的。

　　【主持人】：您觉得北京现在顶级豪宅的价格绝对是落后于香港和上海的。除了单纯的价格上涨之外，还需要哪些因素促成它？是我们的产品还是我们有哪些因素？

　　【主持人】：接下来我们还有很多看点，很多值得期待的低密度项目。

　　【主持人】：国家对别墅的定义是独门独栋的。

　　【主持人】：我们现在后期的产品价格有没有一个提前的预告？

　　【主持人】：现在只欠那一个东风了。

　　【刘东】：他目前的资源已经超越了现在的22号地周围已经成熟的几个社区，环境自然。交通上，他可选择的道路更丰富，只是在路程上远5公里。

　　【主持人】：北京作为政治中心，政府会有这个需求，他不会让你类似汤臣一品的先例出现之后，他会警惕下一个汤臣在北京出现。

　　【主持人】：现在大家觉得中央别墅区现在城市化的步伐越来越快。随着一部分人迁徙到潮白河别墅区，现在有人觉得这可以叫新中央别墅区。刘总不同意这种想法，刘总的感觉是潮白河别墅区就要做潮白河别墅区第一，不要做中央别墅区第二。您觉得潮白河别墅区应该是什么样子？

　　【主持人】：就联系上来讲，潮白河和中央别墅区应该是独立的。但是中央别墅区有可能和奥北别墅区连成一片？

　　在此前的推广中，蓝岸丽舍一直低调的以“回归乡村，回归别墅生活的本意”做为项目定位，当奢侈的自然居住价值遇上潮白河区域不可限量的发展前景，为蓝岸丽舍成为北京最具升值潜力的独栋别墅项目留足了想象空间。

　　【刘东】：以前也不完全是。07年的时候差不多，但是08年稍微慢一些。有关的核心区没有能够出来的大家理想状态的产品，这些都有关系。别墅产品的准备周期要比普通住宅的准备周期要长。不是你想卖就能卖的。我见到太多的说5月份，直到10月份，甚至第二年1月份才能卖的产品。别墅慢热。所以，豪宅也好、别墅也好，如果说它跟其他城市相比，北京的别墅没有特别明显的大涨大落，相对平稳。但是这次明显的上涨信号来了。这个有可能在往年来讲，现在来看，从11月往1月都应该是一个绝对的淡季。今年这个冬天也许是一个不太冷的冬天。

　　【主持人】：北京的上涨行情有可能在历史上首次能够领先于普通豪宅？

　　【刘东】：因为拍卖土地的价格上涨，导致一手、二手买家、卖家的心态发生改变，这不是单纯北京一个地方。全球都有这种感觉。这是简单一个常识。我卖这个项目，卖出去的时候，我要想将来我再买一个房子买得回来买不回来，他会担心买不回来。就像以前我们说面粉和面包的关系一样。当卖面包的发现我明天买面粉的价钱比我卖面包的价钱还贵的时候，他只有涨面包的价钱。发展商他担心我房子变成钱以后，我明天土地的价格买不回今天卖的房子。这些地拍出来对买家没有一点影响，是不可能的。但是无论是买家还是开发商，都是因为抱着类似的心态产生的。因为发展商拿地的时候，他之前拿的早，他先拿了www.dxkj888.com，背了几年的利息和风险，他先拿的地，他用现在市场的价格去卖。买家也是www.bjrstr.com。

　　【主持人】：您觉得还是有希望的？

　　【主持人】：以后别墅在寻求自身卖点的时候，还是从自然风光、从回归生活本意上着手？

　　蓝岸丽舍别墅于今年7月19日进行了首日认购活动，认购率一举超过90%。近日，蓝岸丽舍即将推出二期新品。搜狐焦点邀请到项目代表做客聊天室，为网友全面介绍蓝岸丽舍的项目特点，深入解析蓝岸丽舍热销现象背后的原因，介绍项目下期开盘的情况，并和大家分享北京别墅市场的走势的看法。

　　【刘东】：还是三山两河的机会更大一些。如果以绝对高价的整体的均价，而不是某一套的成交来看。可能具备上升潜力的还是传统的。为什么我们理解的不一样，我认为西山别墅区和中央别墅区不太一样，是因为支撑中央别墅区最高是它有租金和售价两者的系数在这里决定的。回报率和出租本身的绝对价值而言，觉得最有代表性的还是中央别墅区。西山别墅区是它特殊的地缘和绝对的供应量，是供求关系导致的，就产品的品质、资源本身而言，不是所有的项目都一致的好。

庞博国际地产综合服务机构执行董事 刘东　　【刘东】：按照我们年初的计划，我们在开盘两个月的时间就已经预计今年原计划大概3.5亿的销售额。现在我们到年底，肯定是在六个亿之上了，这肯定是大大超出了我们原有的预期。很多买了房子的业主和我们在面对面的交流的时候，也在担心蓝岸丽舍这个项目会不会像周边其他的项目一样开发周期非常长，导致了一期的业主面临的都是周围不成熟的业态。做价格判定的时候我们也尽可能希望这件事情有所避免。蓝岸丽舍卖得好，加强了开发商加快进度的决心。我们已经把明年的开发进度提前到今年的11月份，原来预计明年开春动工的项目，这会影响到我们近期会把我们二期的别墅项目提前，有可能会早于春节。根据我的工程状况，我满足销售条件的情况下，可能不用到春节前我们已经满足了。在这种情况下，在习惯上是一个逆市的周期里面，会推出我们二期。因为目前希望买蓝岸丽舍的客户已经等候了一段时间。在春节前满足我可销售的条件，我们也就可能推出了。

　　【主持人】：潮白河别墅区以后完全可以不用再说我卖得比中央别墅区的联排还便宜，他完全可以自主定价？

　　【主持人】：回到蓝岸丽舍，最后再跟我们的网友介绍一些产品相关的价值分析和升值前景分析？

　　我前两天看到一个让我很意外，后来我想想也很正常，有一个开发商被银行因为还贷的问题，他的资产被拍卖了。一开始我的第一反应是这个项目目前都值两三完了。但是他当年资金比较紧，卖得比较快，他卖这个房子的时候只有五六千。现在接近一万八到两万都是小业主，获得的利润比他买房子要高好几倍。但是这个开发商就挣了六千到七千块钱。他卖得快了以后，因为他那个地比较大，他后面要发展，他前面的利润还不足以支撑他后面的持续开发。导致了银行要拍卖他的资产。

　　【刘东】：对。起码比它现在已发售的量更大的，我预计大概有20多万平米，这块地不比22号地小。这只是润泽开发商已经持有的土地。还没有计算润泽地块周边还可以上市的土地，如果它的容积率低于一的话，价格会是什么样的。

　　另外，因为这个项目的容积率和22号地拍卖的地0.62的容积率相近，无可避免的在我有独栋别墅的同时，会有一些其他产品。这类产品跟我们现有的别墅区有一个明显的界限，我们是用水域把它隔开的。也有可能我们后年推出的产品在明年的年中也可以面市，是一个叠拼产品，也是属于别墅类别的产品。有可能我们会在明年年中的时候上市。这样的话，对于买了房子的业主来讲，有一个最大的利好，这个项目可能开发周期比原来要缩短一年到一年半。几乎可以这么讲，客户按照我们一期的交房，是明年的10月到12月，如果经过他自己的装修到他入住的时候，这个园区80%、90%的工程已经完成了。建筑这方面有可能在11年的时候，我们已经竣工了。

　　其实我这两年在推广项目的同时，我一直在极力推广区域的包装，比如说两三年前我提出中央别墅区和亚北别墅区应该最后共享一条温榆河的情况下，应该有一个共同的名字。包括我在去年年初的时候，应和之声很少，但是现在都慢慢被承认了，奥运公园板块应该成为一个独立的区域。而且我认为奥运公园板块里面的一些低密度产品，因为它跟市区的关系比中央别墅区更近，但是他拥有的环境资源未必比中央别墅区差的情况下。大面积的容积率非常低、绿化率非常高、近邻着奥林匹克公园的土地，我觉得它未来的价格走势。如果那再拍地，有可能超过我们今天看到的22号地。润泽庄园 (论坛 新闻)是0.7的容积率，但是润泽庄园拿出来销售的土地还不到它拥有0.7容积率土地的一半。

　　【刘东】：中央别墅区这个概念肯定是我第一个在国内使用的。但是现在我们在很多国内看到，外地已经有中央别墅区，但是外地有的一个城市有三个中央商务区。一个词用完了以后，第二次用就没有什么意思了，你究竟是克隆还是山寨。起码我证明这个策划人很失败，策划这件事、做第二的人很失败，做小三更失败。所以还是原配最好。从这个角度来讲，区域价值有它的魅力，但是塑造一个区域价值的时候，应该是着眼于如何去表达它的特点。而不是说有现代城 (论坛 新闻)，我有后现代城 (论坛 新闻)就是一个创意。有中央别墅区，你有第二中央别墅区就是一个创意。

　　【主持人】：这可能要回归原来北京最早，大家都说一山两河，现在渐渐的开始以高速来划分。

　　【刘东】：对。

　　【刘东】：对。因为他同属于温榆河绿色生态走廊，中央别墅区是从这里来的。包括政府拍卖的时候，叶向忠也说了，为什么这儿是0.6，而不是1.6或者2.6，是因为我们对自然环境保护的需要，在这里不能建密度太高的小区。政府和我们的想法是非常接近的，本来也是这么回事。换句话说，以我们看中央别墅区最初的定义的范围来讲，目前有很多的项目离22号地的距离比东方普罗旺斯 (论坛 新闻)还远，但是他说他是中央别墅区，但是问题是你要不要够中央别墅区的问题。一开始我就说中央别墅区随着城市化进程的加快，慢慢的高端人群，要么离开，要么顺着河往上游 (论坛 新闻)走。他很自然的就会到了北七家和小汤山区域。

　　【刘东】：对。包括龙湖的路对面。这也是一个方向。第三个方向就是奥运核心板块，五环外还会有土地供应，它越接近清河，高度越低，容积率越低。在这种情况下，从未来的角度来讲，在这些地块上，有可能会出现别墅的新地王。

　　【刘东】：我期待的有几个板块。中央别墅区还有一块地，22号地边上还有一块地没有拍。潮白河板块一定还有地，北七家镇和小汤山应该也还有地。远洋拿了一块地在立汤路上，去年1月份拍的。这是没有推的，还有没有上市的土地，还有一个，很多年前遗留的问题，原来温榆河上游别墅 (论坛 新闻)的那块地，首发的那块地。只要那块地一建城项目，奥北别墅区和中央别墅区从地图上看已经连上了。在这种情况下，温榆河两岸的别墅区就连上了。

　　时间：2009年12月1日上午10:00-11：00

　　【刘东】：如果你想去追求别墅生活的享受，多到潮白河看一看。并不是说蓝岸丽舍现在是这些人的唯一选择，但是我觉得作为独栋产品还是非常值得考虑的。我们可以提前预告一下，我下一组图片新闻会是林海雪原中的蓝岸丽舍。我们前两天拍了一些，今天访问过后又会有一场雪，我可以给你们展示蓝岸丽舍在雪景中的样子。我觉得，你站在潮白河边上，或者站在蓝岸丽舍和潮白河之间的土地上去看这个项目，和你在这个城市里面，或者说中央别墅区已经完成的那部分的某些社区感受是不一样的。

　　【刘东】：我不知道，起码我从北京去上海，我觉得北京的房价比上海便宜很多。北京的豪宅所拥有的资源也比深圳、上海这些。但是因为深圳上海是一个金融中心，金融中心在那个中心所创造财富的机会、理解财富的机会和消费投资的理念上跟北京的买家有一定的区别。但是我觉得这个差异必须有度，否则你就逼的上海的人来北京买房子。

　　【主持人】：能不能给我们举出几个有代表性的？

　　【刘东】：对。别墅的人群一定追求的不是哪人多、车多我去哪。如果那样的话，他不需要住别墅。但是很多买别墅或者是卖别墅的人自己就把这个事忘记了。他片面的强调我们家门口有多少商场、有多少车站。我曾经见过某一个媒体拿哪个项目门口公交车多决定这个项目好与坏，我觉得这个技术含量水平太低了。这是一个很简单的道理。他如果评价一个别墅项目好与坏，能把公交车站多与少都能够作为一个评分标准的话，这太可笑了。

　　【主持人】：我们刚才说的是产品层面，有没有另外一种可能，中央别墅区现在还是以一种西式为主。如果我们走差异化道路，我们盖一个另外一种风格，甚至是中式风格，会提高他的附加值吗？

　　地点：搜狐网络大厦12层大演播室

　　嘉宾：

　　蓝岸丽舍项目代表、庞博国际地产综合服务机构执行董事 刘东

　　【刘东】：这已经试过了。但是那个时候的容积率没有那么高。但是我觉得焦点不在这儿。会有人去想，我不认为风格是焦点。我觉得空间关系远大于风格。地下室在应用上现在越来越玩得出神入化。在这种情况下，我一度很想，如果龙湖拿到，我是恭喜。但是无论是龙湖还是绿城拿到，它的产品的形态，已经没有想象空间，大概是一个形，我都有了。如果是深圳的举了倒数第一锤的百仕达拿下这块地，我真想知道他拿以后做什么。还有大龙拿我也想知道他做什么。

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　　【主持人】：最近北京确实是价格不断走高，土地价格走高也为北京豪宅的总价走高做了一个最好的注脚。正如您以前所说我们的亿元别墅出现非常引人关注。但是现在土地都卖到三万块钱价格的时候，我们再回头看看亿元别墅，已经没有什么让我们震惊了。

　　【刘东】：对。几乎都提前了八到九个月。

　　【主持人】：您觉得这种情况在近期内应该还会持续？

　　但是我们可以看到，现在22号地拍完以后，明显的令现有的已经存在的价格差异加大了，而且拉大的非常严重。目前可以这么讲，22号地的土地成本，还不是房子、还不是商品别墅的售价，已经是目前潮白河别墅区主流的这几个在售项目的售价的1.5到2倍。所以我们以一个金融的角度去看，潮白河区域可追涨的幅度是相当高的，尽管我们相信从拍卖土地的角度，存在着一定的泡沫。但是拉大了这种关系是需要有一个上量去补充的。我昨天收到一条所谓短信广告，纳帕尔湾 (论坛 新闻)的房子已经涨到两万了，这跟它当初打的价格相差不止10%。这已经是一个很明确的信号了。

　　【主持人】：我们的网上也有从图片到文字版的到视频的全方位的介绍。接下来我们今天的访谈也想把介绍重点从产品移到区域价值层面，包括别墅这种特定产品价值层面的探讨。现在我们也集合到这两天最热的事件，中央别墅区有一个22号地块的拍出，业界普遍认为将会盖成别墅、或者是类别墅，您觉得会对潮白河别墅区会有一些什么影响？抛开22号地不谈，您觉得潮白河区域未来会是什么走势？

　　【刘东】：他是一个时空转换，就距离而言，可能城里面的五公里，你到达的时间，和郊区的五公里是不一样的。有时候郊区的五公里可以比你步行五百米还快。从广告法的规定上不可以用时间来宣传，但是你可以丈量生活与配套之间的关系。也有开发商说咱能不能就不做车库了，那难道我们的业主可以放弃车吗？城里可能有。但是在郊区来讲，在乡村化的区域来讲，我觉得还是应该是一个有车生活的方式。这种有车的生活方式，我们在发达国家已经看得很清楚了，有一个相对集中的商圈，但是未必在你自己家门口。我有时候开玩笑，难道国际学校离你社区远和近对你来说这么吗？第一，究竟是你自己想免责，孩子近一点，还是孩子真的近一点有好处？我见过很多的家长早上起来就去高尔夫球场，他不送孩子。别墅人群越来越本土化的时候，这些孩子本身是不需要上国际学校的。那个时候那个国际学校放在那里，只是一个精神层面的东西而不是一个消费层面的东西。

　　【刘东】：从居住生活的感受而言，并不是政府要求的严格的界定。比如说买家在买房子的时候，他在乎楼间距，但是并不在乎消防间距。但是在政府的批复里面，消防间距是一个很重要的指标的要求。所以我觉得可以做出能够让客户觉得是独栋的形态。但是符合0.6容积率的产品。但是这有很多种，不是只有一种。之前有这么多开发商在讨论这个问题，包括我们自己。在北京介于0.6到0.7，北京出现的规划，你按类分都在十个以上。

　　【刘东】：也有可能。

　　【主持人】：现在随着交通路网，衡量我们别墅区域的很多时候不是以传统意义上跟市区的远近来衡量了。您觉得对现在北京旧有的别墅区带来一些什么样的变化？

　　【主持人】：我们之前也聊过，北京有没有可能仅此一举拉近和上海、香港、东京高端房产的差距？您觉得这是一个契机吗？

　　【主持人】：二期我们推盘的面积有多大？

　　【刘东】：最核心的观点，你在0.6的土地上，你出现什么样的产品，它能够令土地价值最大化，也是你对于土地和国家的贡献。不是我非要做最便宜的东西是对土地价值的反应。我恰恰认为，今天这块22号地，是每一个开发商想投地的时候他真正要慎重考虑的是，我真正需要从哪些方面创造价值，做哪一类产品能够创造更高的价值。

　　【主持人】：在这种容积率的限制下，我们的产品倾向哪种？

　　【刘东】：不论西山，已经有很多看点，加上西山就会更多。后山板块或者是偏东方向。0.6以下的别墅是没有了，但是0.6以上规则本身就许可，人家也没有说不许可。我现在就是一个正常的供应，我没有犯规，我不认同犯规的概念。

　　【刘东】：对。你说别墅完全不需要交通，也是假的。但是他不应该在城市边缘或者是在里面。

　　【主持人】：我们现在二期产品的户型会跟前期有所变化吗？

要做潮白河别墅区第一 不做中央别墅区第二